Любое жилое здание, будь это многоэтажный квартирный или частный дом, с течением времени разрушается и ветшает вместе со всеми системами коммунального снабжения. Регулярные технические осмотры, процедуры и замены оборудования, капитальные ремонты являются довольно дорогостоящими мероприятиями. Но если управление ЖКХ или собственники частного дома не будут принимать никаких действий, жилое здание быстро придёт в негодность для проживания.

Так кто же обязан брать на себя ответственность за организацию технического обслуживания жилого дома? Если мы говорим о частом доме, то любые действия по содержанию постройки в хорошем техническом и эксплуатационном состоянии ложится полностью на плечи владельца недвижимости. Любые технические проблемы, связанные с потреблением природных ресурсов, а так же ремонтом и устранением постепенных разрушений дома должен решать сам собственник. Работы может проводить и сам владелец и нанятая им рабочая сила. Но если вы живёте в многоэтажке и собственников у здания очень много, то техобслуживанием должна заниматься управляющая организация ЖКХ. Но за чей счёт и какие работы должны постоянно проводится? В этой статье мы как раз ответим на все эти вопросы.

Управление ЖКХ, с которой собственники жилого многоквартирного дома заключили договор, несёт ответственность не только за обслуживание здания, но и за его техническое состояние. Управляющая организация является юридическим лицом, которая на определённых условиях берёт на себя обязательство за компетентное домоуправление чужой недвижимой собственности. Для поддерживания многоквартирного дома в хорошем функциональном и техническом состоянии, управляющая организация должна проводить соответствующие работы:

• Обеспечивать чистоту в подъездах и лестничных пролётах на регулярной основе (нанимать уборщика (-цу));
• Ремонт стен, фундаментов, подсобных и подвальных помещений и чердаков при необходимости;
• Обеспечение нормального состояния для всех коммуникационных систем (водопровод, газопровод, канализация, электросети и др.), включая их регулярное техническое обслуживание и ремонт;
• Санитарное обслуживание дома (дератизация, дезинсекция);
• Обеспечение общей пожарной безопасности;
• Благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории;
• Устранение аварий и их последствий;
• Транспортировка мусора и других отходов;

Если управляющая организация не справляется со своими полномочиями, то собственники квартир могут проголосовать и выбрать новую управляющую компанию ЖКХ.

Деятельность управляющей организации должна включать в себя различные действия которые должны быть направленны на улучшение и поддержание качества жилищных условий, каждое их которых мы отдельно рассмотрим.

Обслуживание стен и фундаментов.

Организация должна следить за внешним видом домов, поддержание в хорошем состоянии стен и фундамента и других наружных элементов, таких как; окна, стены, лестницы в местах общего пользования (подъезды). Согласно стандартному договору, УК ЖКХ должна регулярно проводить осмотр здания на выявление трещин и других неполадок, но собственник жилого помещения так же может обратится в компанию, если им были обнаружены любые проблемы технического и эксплуатационного характера в доме. Так же жильцы могу запросить у компании график предстоящих работ по техническому обслуживанию здания.

Как понять, что компания добросовестно выполняет свои обязанности?

Проводится ремонт помещений общего пользования по мере необходимости т.е.

• трещины на стенах (внутри и снаружи здания) замазаны и обновляется отделка;
• двери общего пользования и козырьки подъездов в хорошем состоянии и нормально функционируют;
• знаки и номера дома, а так же другие указатели которые плохо видны, обновляются;
• периодически заменяются полы и перекрытия в чердачных и подвальных помещениях;
• принимаются все необходимые меры недопущения протекания крыши (например полная или частичная замена кровли);
• проводятся хорошо организованные работы по чистке крыши от наледи и грязи.

Обслуживание инженерных систем здания.

Под этим термином подразумевается техническое обслуживание систем жизнеобеспечения для жильцов дома т.е. водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация и отопление в жилом многоквартирном доме.

1. Отопление. Обогрев жилых помещений в многоквартирных домах может проводится двумя способами. При печном отоплении приборы должны проходить регулярный осмотр и за функциональное состояние, печей, котлов и дымоходов ответственна управляющая организация. В случае если в доме проведено централизованное отопление, сотрудники компании должны следить за состоянием всех обогревательной системы, а так же проводить ремонт и замену нужных деталей. Если оборудование в квартире неисправно, но управление ЖКХ так же должно произвести замену деталей или всего оборудования на новое, причем бесплатно.
2. Водоснабжение. Трубы находящиеся в квартирах многоэтажного дома, не считаются частью инженерной системы, поэтому осмотром и ремонтом должны заниматься сами собственники квартир. Но например когда трубу прорвало, сотрудники организации обязаны предоставить жильцу необходимую помощь в устранении неисправности.
3. Канализация. Обслуживание стоков и канализационных колодцев входит в непосредственные обязанности управляющей компании. В стандартных многоэтажках канализация находится за стенами домов и осмотреть состояние канализационных труб без разрушения стен почти невозможно. Важно знать, что расходы за ущерб нанесённый имуществу собственника, обязана взять на себя УК ЖКХ. Даже если собственники квартир вызвали рабочих сами, то они вправе запросить у организации компенсацию при предоставлении чеков.

Собственникам важно понимать, что управляющая организация ответственна только за обслуживание коммуникаций внутри дома, а не внутри квартир собственников. Исключением является только электроснабжение и газоснабжение (при его наличии в доме), которые выделяются как отдельные категории. При появлении аварийной ситуации, достаточно позвонить в компанию, для её устранения. Сотрудники компании в этом случае обязаны незамедлительно прибыть на место аварии и посодействовать в её устранении.

Санитарное обслуживание.

Управляющие компании не должны травить насекомых и крыс своими силами, но обязаны составлять официальное заявление в санитарно-эпидемиологическаю станцию, бесплатно.

Благоустройство территории общего пользования.

В договоре отдельно прописываются добавочные пункты в услугах, в которые обычно входит косметический ремонт на лестничных пролётах, транспортировка мусора, обслуживание мусоропровода. В благоустройство прилегающей к дому территории может входить уборка мусора, листьев, спил деревьев, посыпание песком заледенённых мест около подъезда. Однако каждый пункт жильцы дома должны обговаривать с компанией отдельно, и всё это оплачивается за счёт собственников жилых помещений многоэтажного дома.